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“烂尾”，购房者的诉讼方案对比

发布时间：2022-07-20来源:广东晟典律师事务所

前言


最近被地产自媒体、法律自媒体反复提及“伟大判决”“烂尾楼风险不应全由购房者承担”的（2019）最高法民再245号判决，其所涉诉讼方案到底能否解决当下“声明停贷业主”（下称“购房者”）所遇困境？

笔者认为，未必。
房地产项目一旦“烂尾”，所涉法律主体众多、法律关系复杂，购房者需要综合考虑判决胜诉问题、判决执行问题及“烂尾项目”未来走势等问题，再做决策。
最高法民再245号判决裁判要点：因出卖人（开发商）未按照约定期限交付房屋，致使案涉《商品房预售合同》解除，《借款合同》《抵押合同》因合同目的无法实现亦被解除，应由出卖人将收取的购房贷款本金及利息返还担保权人（贷款银行）和买受人（购房者），而买受人不负有返还义务。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）（下称“商品房买卖合同司法解释”）第二十一条第二款也规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
既然司法解释与最高法生效判决均支持“商品房买卖合同解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，开发商应将购房贷款返还按揭银行，将购房本金及利息返还购房者”，那么，这一诉讼方案真能有效保护购房者合法权益吗？
本文拟通过诉讼方案分析，对三种诉讼维权方案进行对比。
 

一、《诉讼方案（一）》


我们将“1.判令解除商品房买卖合同；2.判令解除商品房担保贷款合同；3.判令开发商返还购房者首付款本金及利息；4.判令开发商向按揭银行返还购房贷款；5.判令开发商承担全部诉讼费用。”作为《诉讼方案（一）》进行分析。
从司法解释规定及最高法生效判决来看，商品房买卖合同解除后，开发商须向购房者返还首付款本金及利息，购房者亦无须承担房贷，问题似乎都解决了，实则不然。任何诉讼方案都要放在具体情况下进行分析、推演、验证。
目前，“声明停贷业主”面对的具体情况是，项目已停工或已逾期交付，开发商已陷债务危机，开发商较大概率没有资金继续投入建设。此情形下，有两种可能的走势：1.开发商通过融资或项目重组，继续建设、交楼；或2.开发商进入破产程序。
假设商品房买卖合同解除条件已成就（已达到解除条件），购房者行使合同解除权，后生效判决亦判令开发商向购房者返还首付款本金及利息，但购房者最终能否拿回首付款及利息还取决于开发商有无财产供执行。按目前情况看，在强制执行阶段，开发商较大可能没有执行能力，并有一定可能进入破产程序。而在破产程序中，购房者“首付款本金及利息”债权属于普通债权，排在担保债权、职工债权、社保债权、税款债权等债权之后。可以预见，如果开发商进入破产程序，购房者这笔“首付款本金及利息”普通债权将以极低的比例实现，甚至无法实现。通俗地讲，如果选择解除商品房买卖合同，购房者有最终拿不回“首付款本金及利息”或者只能拿回很低比例的风险。另外，自合同解除之日起，所购房产便与购房者无关，购房者也放弃了将来交楼的机会。而此种放弃是“不可逆的”，将来如果楼盘达到交付条件，购房者再找开发商“悔棋”要房子是不可能的，开发商的债权人或新进入的投资人也不会同意。
综上，在解除条件已成就、购房者享有合同解除权的情况下，无论购房者以向开发商签发解除合同通知的方式，还是诉请解除商品房买卖合同的方式来解除合同，《诉讼方案（一）》均有最终无法收回首付款或只能收回较低比例的风险，且不可逆地放弃了交楼的机会，放弃了所购房产。
一定有读者会问，购房者购房时支付了首付款，按揭银行代为支付了按揭贷款，即购房者向开发商支付全款后房地产项目“烂尾”，这种情况下，购房者房子不要了，就想拿回首付款还排在开发商的担保债权、职工债权、社保债权、税款债权等债权后面，太不公平了吧？预售制度及配套法律规定的改革与完善是另一个宏大的话题，目前，购房者需关注在现行有效的法律规则下如何进行维权可以少走弯路，避免踩雷。
有一种情况下，购房者的首付款享有优先受偿权。


二、《诉讼方案（二）》


根据相关法律规定及司法实务，开发商破产后，如果是破产管理人选择解除商品房买卖合同，对商品房消费者返还购房款债权属于优先债权。因为，破产后管理人选择解除合同是基于对破产债务人的特殊保护，对于购房者而言，解除合同是强制性的。考虑到对购房者生存权、居住权的保护，如不赋予其优先受偿权，将对购房者的生存构成影响。我们将“等待破产管理人解除合同”作为《诉讼方案（二）》。
《诉讼方案（二）》需要注意的是，1.从“烂尾”到开发商破产，周期较长，时间不确定；2.根据相关规定及司法实务，上述基于生存权、居住权而生的优先权须“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”。《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）认为“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
需要提醒的是，《诉讼方案（二）》与《诉讼方案（一）》一样，都是解除合同、放弃房产的方案，只是在返还首付款保障上具有一定优势。但优先权适用范围也有一定限制，且即便享有优先权，最终何时、拿回多少首付款也非确定之事。


三、《诉讼方案（三）》


《诉讼方案（一）》《诉讼方案（二）》均是解除合同、放弃房产的方案，有无继续履行合同、等待“保交楼”的诉讼方案？
有。
这也是本文重点介绍的《诉讼方案（三）》，起诉按揭银行、开发商，诉请暂停还贷。
诉讼请求：
1.判令原告（购房者）自起诉之日起至涉案房产具备交付条件前无须向按揭银行履行《个人购房借款及担保合同》中的偿还本金及利息的义务（原告无需向按揭银行支付上述期间涉案借款的利息包含合同约定的利息、复利及罚息）；
2.判令两被告承担本案全部诉讼费用。
当年光耀地产项目“烂尾”，广东省惠州市中级人民法院作出（2017)粤13民终1881号判决（生效判决），法院认为按揭银行作为专业的银行金融机构，对于预售商品房市场中预售资金存入非专用账户而存在的风险是应当知晓的，而按揭银行并未在缔约之时以及合同履行过程中向购房者履行告知义务，按揭银行的上述行为又是致使涉案房地产工程“烂尾”的结果的间接原因，故按揭银行应当向购房者承担部分缔约过失责任。关于责任划分的问题，因开发商的违约行为系购房者的涉案损失的主要和直接原因，而按揭银行未尽到履行告知义务系购房者的涉案损失的的间接原因，因此，从公平原则上考虑，按揭银行应当对于涉案商品房具备交付条件之前的相关损失承担部分责任，购房者可从起诉之日起至涉案商品房具备交付条件之前有权不履行抵押贷款合同中的偿还本金及利息的义务，且购房者无需向按揭银行支付上述期间涉案借款的利息（含复利及罚息），在上述期间购房者已经向按揭银行偿还的本金及利息不予退回。但涉案商品房具备交付条件之时，购房者仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务。按揭银行亦可对上述损失再行向开发商进行追偿。
上述判决生效后，按揭银行向广东省高级人民法院申请再审。广东高院认为，按揭银行与购房者签订的《个人购房借款及担保合同》未约定案涉贷款支付账户，而后按揭银行未将贷款支付至开发商就案涉商品房项目开设的商品房预售款专用账户，而是支付至该公司开立的其他银行账户。对此，惠州市房产管理局向按揭银行发出的《关于对预售房按揭贷款发放进行整改的函》（惠市房函[2016]255号）表明，惠州地区商品房按揭贷款必须划转到贷款商品房对应的预售资金监管账户，由房管部门监管使用，违规可能引发不良后果。而且，按揭银行就案涉贷款出具的《商品房购房（按揭）款存入专户具结书》，承诺将买受人所购商品房的后续房款（按揭款）全部存入预收款专用账户，如有违反愿承担责任。由此可见，按揭银行在知晓商品房按揭款专款专用要求、开发商开设的商品房预售款专用账户以及违规发放贷款可能引发不良后果的情况下，仍将案涉贷款支付至商品房预售款专用账户之外的银行账户，并出具与实际付款行为不符的具结书，其作为专业金融机构在签订和履行合同过程中存在过错，一、二审判决据此认定购房者从起诉之日起至案涉商品房具备交付条件之前无需向按揭银行履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，购房者已经向按揭银行偿还的本金及利息不予退回，在案涉商品房具备交付条件之时购房者仍应履行《个人购房借款及担保合同》中偿还本金及利息的义务，并无不当。驳回按揭银行的再审申请。
《诉讼方案（三）》的前提是按揭银行未将按揭贷款发放至预售资金监管账户，上述生效判决及广东高院裁定均认定此情形下，购房者可自起诉之日起暂停还贷，待项目具备交付条件后恢复还贷。
 

结语



综合上述分析可以看出，《诉讼方案（一）》《诉讼方案（二）》均属于放弃房产的方案，且购房者有无法收回首付款或只能收回较低比例的风险。从有效保护购房者合法权益的角度看，《诉讼方案（三）》优于《诉讼方案（二）》《诉讼方案（一）》。另外，“单方停贷”存在被按揭银行起诉的风险，建议购房者与当地律师探讨通过《诉讼方案（三）》起诉维权的可行性，做到“依法停贷”，规避法律风险，依法维护自身合法权益。

特别提示：上述诉讼方案分析为方向性分析，具体诉讼方案会因房地产项目、证据、当事人等差异而不同；上述分析仅代表作者分析意见，不代表执业机构意见，亦不构成对任何诉讼结果的保证。

本律师团队可代理广东省内购房者诉讼维权，如有需要可联系我们。




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